供给端发力 需重塑地方政府主体责任“开云app官方网站登录”

原标题：李宇嘉：楼市供给末端发力 必须重塑地方政府主体责任12月16日完结的中央经济工作会议对楼市着墨较多，其中供给末端发力是重点。从载于媒体的涉及报导可以显现出，解决问题行业本身积弊以及与经济和金融的互相排挤，防止市场大起大落的同时，革除基础性制度，建构行业身体健康发展的长效机制，已沦为2017年及中期楼市管理的新策略。从阐释上看，供给末端发力是明年楼市管理的重中之重。

亟需前进的工作有很多，既还包括制度供应，比如减缓研究创建符合国情、适应环境市场规律的基础性制度和长效机制等；也还包括减少和优化土地和空间供应，比如房价下跌压力大的城市，要合理减少土地供应，提升住宅用地比例，盘活城市闲置和陈旧用地，特大城市要减缓分流部分城市功能，造就周边中小城市发展；还包括住房供应结构的调整，比如要减缓住房出租市场法律，减缓机构化、规模化出租企业发展。此次，供给末端发力有了新的变化，最引人注目的有两点：一是要实施人地挂勾政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；二是特大城市要减缓分流部分城市功能，造就周边中小城市发展。这是对城市化下半场人口流动和楼市发展新的规律的共识和遵守。

城市化已转入下半场，即大城市化或都市圈化，人口将更好地涌进大城市和都市圈内，楼市供需的追加空间也主要在这些区域。因此，供地政策必需要抛弃过去一刀切地严格控制大城市人口和土地的思路。此前，中共中央政治局会议以及近期媒体对重量级专家的专访，皆认为了当前大城市土地供应策略上的缺失或短板，即人口流向和土地供应的区域错配。

但同时也要认识到，大城市减少供地，并非是原本卖大饼式的追加供地，而是遵循两个原则，一是存量盘活，二是向周边纾缓。事实上，类似于北上广浅等超大或特大城市，追加土地短缺奇特受阻供地，但存量土地是一个极大的柔软海绵，产业升级后之后可吸管极大的存量工业用地。目前，大城市工业用地占到存量建设用地的比例在30%左右，而发达国家平均值占到比15%左右，第一大城市占到比仅6%左右。

工业用地占到比太高，相当大程度上是地方短期工业投资和税收鼓舞下，各级政府较低地价甚至是免除地价招商引资竞争无序化导致的。这造成工业用地审核过于多，而且呈现出集中于亲率较低，批后监管不做到，已批并未辟，利用效率低等问题。由此，工业用地利用效率较低，且造成了城市功能和空间结构恐慌，生产性和生活性交通互相阻碍，公共设施压力有增无减。另外，以上海为事例，寸土寸金的内环路以内，工业用地占到于多约25%，但高层工业建筑（10层以上）占到比仅30%。

导致如此状况，一方面是城市各区和各街道，都有经济快速增长、的组织税收、招商引资的考核鼓舞；另一方面就是，存量用地盘活在利益、政策和制度上排挤相当严重，尤其是工改居之后，各级政府间、政府和企业（掌控土地）间不存在无法协商的对立。不退出土地红利，也不不愿交纳土地变性后的高额土地出让金，掌控土地的一方或者改向改建为商业办公，或者与政府博弈论高价收储，从而导致工业用地闲置或陈旧、商业办公用房不足与住宅建设用地短缺共存的怪现象。如何盘活存量，此次中央经济工作会议得出了答案，即要实施地方政府主体责任。

事实上，地方可前进的涉及改革有很多，如完备对区一级、街道一级绩效考核，制订陈旧工业用地强迫解散的红线，增强工业布局园区简化等。向周边纾缓，尤其是都市圈内中心城市住房市场需求向圈内三四线城市纾缓，早已沦为未来供地政策的主渠道。

今年以来，东部三大都市圈内三四线城市楼市疯狂，尽管有市场需求阻塞和大自然纾缓的效应，但住房投资市场需求占到比更大。比如，邻近深圳的东莞和惠州，70%的新房被深圳居民买走，但在临深片区居住于的人很少，90%以上是只卖不了的投资客，这也是2015年以到来浅片区房价上涨1倍左右的原因。某种程度的问题在上海周边的昆山、北京周边的廊坊也不存在。通勤效率较低、成本高是制约京沪浅等超大城市自寄居市场需求向都市圈内三四线城市移往的根本原因。

事实上，东京圈之所以需要积存仅有日本30%、近4000万的人口，圈内崎玉、千叶和神奈等卫星城有序集中于了近3000万人口才是显然。换乘高效率、仅次于程度做无缝接入生活和工作场所的新干线和电车密集建设，工业和生活服务业空间高度积存、上下游合理布局是纾缓人口的关键。我国三大都市圈，一体化喊出了20年，就连最基本的交通一体化，都是最近才有了进展，关键制约就是政府或企业利益的受阻。

比如，都市圈一体化的成本投放和短期利益损毁（居民生活消费和买房移往了），让经济政绩导向的地方政府间协商显得艰难；再行比如，缺少前瞻性的前期规划早已落地，当追加交通线路与原先线路交叉时，空间融合的规划调整牵涉到到的成本和利益无以协商，被迫自由选择取道，这不仅造成空间资源无谓消耗，也无法做换乘高效率、无缝接入其他交通工具及工作和生活场所。这些都会使产业和生活设施空间重构显得艰难，纾缓市场需求显得不不切实际。由此，规划上大手笔、矮小尚的项目布局很多，但螺丝壳里做道场、协商多维度表达意见而减少空间密度和分工的小而美、炼而细项目无以有进展。向周边纾缓，制约不出空间若无，还在于地方主体责任的充分发挥上。

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